Obniżenie czynszu lokalu użytkowego z uwagi na stan epidemii koronawirusa
W dniu 31 marca 2020 r. Rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii wprowadzono zasadę, zgodnie z którą od dnia 01.04.20220 r. w sklepie mogą przebywać maksymalnie 3 osoby na jedno stanowisko kasowe, z tym że w godzinach 10.00 – 12.00 mogą to być wyłącznie osoby powyżej 65. roku życia. Osoby te są zobowiązane nosić podczas zakupów towarów rękawiczki jednorazowe. Sklepy są zobowiązane natomiast zapewnić rękawiczki jednorazowe lub środki do dezynfekcji rąk;
Rozporządzeniem nałożono na sklepy także obowiązek dokonywania po każdym kliencie dezynfekcji stanowiska obsługi lub stanowiska kasowego.
Sytuacja kryzysowa postępuje w takim tempie, że trudno jest przewidzieć jak długo restrykcje będą stosowane oraz czy obostrzenia nie zostaną zintensyfikowane. Zaistniała sytuacja ma istotny wpływ na przedsiębiorców, którzy w swoim biznesie korzystają z najętych lokali użytkowych. Potencjalne obniżenie dochodów, zwiększenie kosztów prowadzenia działalności gospodarczej oraz potencjalne dalsze utrudnienia zmuszają do podjęcia natychmiastowych działań.
Co mogę zrobić?
Problemy finansowe prowadzących działalność gospodarczą, a nawet zagrożenie upadłością nie zwalnia apriorycznie z obowiązku regulowania podatków, zobowiązań wobec ZUS, płatności na rzecz kontrahentów czy wreszcie zapłaty czynszu najmu lokalu użytkowego. Poważne trudności prowadzenia działalności gospodarczej nie dają również możliwości jednostronnego zmniejszenia lub całkowitego zaprzestania płacenia czynszu najmu.
Z pomocą w tej materii przychodzi nam jednak ustawodawca, którzy przewidział możliwość takiej zmiany stosunków, która wpływa na treść stosunku umownego pomiędzy stronami, a nawet może prowadzić do jego zmiany (modyfikacji).
Nadzwyczajna zmiana stosunków (klauzula rebus sic stantibus)
Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, może dojść do zmiany sposobu wykonania zobowiązania, wysokości świadczenia lub rozwiązania umowy.
Tylko taka zmiana stosunków, której można przypisać charakter nadzwyczajny, tj. wyjątkowa, normalnie niespotykana, uzasadnia zastosowanie klauzuli rebus sic stantibus. Chodzi o uwarunkowania, które dotyczą większej grupy podmiotów lub wręcz mają charakter powszechny, nie dotyczą zaś jedynie indywidualnej sytuacji strony bądź stron umowy.
Bez wątpienia z taką sytuacją mamy do czynienia w związku z epidemią koronawirusa.
Konieczne skutki nadzwyczajnej zmiany stosunków
Nie każda zmiana stosunków społecznych może prowadzić będzie do zmiany umowy czy zmiany wysokości samego czynszu najmu.
Wskutek nadzwyczajnej zmiany stosunków zaistnieć musi nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia lub groźba rażącej straty.
Wykazanie tej przesłanki nie będzie nazbyt trudne w obecnej sytuacji gospodarczej, w której niemal wszyscy przedsiębiorcy borykają się z ograniczeniem dochodów oraz grożącą niewypłacalnością.
Powództwo czy ugoda?
Spełnienie przesłanek wynikających z art. 3571 k.c. uprawnia każdą ze stron umowy do wystąpienia do sądu z powództwem przeciwko drugiej stronie o zmianę zobowiązania lub o jego rozwiązanie. Ciężar dowodu zaistnienia wskazanych przesłanek spoczywa na powodzie, który domaga się interwencji sądu polegającej na modyfikacji treści danego stosunku zobowiązaniowego (wyr. SN z 22.6.1998 r., I CKN 755/97, Legalis; wyr. SA w Szczecinie z 25.04.2013 r., I ACa 83/13, Legalis).
Powyższe nie ogranicza jednak Stron umowy do podjęcia negocjacji w celu zawarcia porozumienia co do kształtu umowy. W szczególności chodzi tutaj o wysokość czynszu najmu. Kontrahent strony, która wpadła w przejściowe problemy spowodowane epidemią zawsze będzie miał na uwadze fakt, iż Sądy w tak trudniej epidemicznie sytuacji w Polsce będą raczej przychylać się do wniosków Najemców. Tym samym jest duża szansa na pozasądowe rozwiązanie sprawy.
Nowelizacja ustawy
Ustawodawca przyszedł też z pomocą najemcom prowadzącym działalność w dużych centrach handlowych (w centrach o powierzchni powyżej 2.000 m2). W ustawie zwanej powszechnie „tarczą antykryzysową” wprowadzono bowiem zapis, zgodnie z którym w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).
W czasie epidemii nie ma zatem obowiązku zapłaty czynszu najmu. Jest to istotne udogodnienie dla przedsiębiorców, gdyż z uwagi na zakaz ustawowy, pozbawieni zostali oni możliwości wykonywania działalności gospodarczej.
Należy jednak pamiętać, że najemcy muszą złożyć drugiej stronie umowy oświadczenie o woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu.
Nasza Kancelaria pomaga przedsiębiorcom w uzyskaniu korzystnych dla nich rozstrzygnięć dotyczących obniżenia czynszu najmu. Zapraszamy do kontaktu.